Arch. Francesco Giaccio
Urbanista

Un immobile privo di agibilità può essere venduto?

Sì, è possibile.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo studio n. 40-2025/P pubblicato il 10 luglio 2025, ha chiarito alcuni aspetti fondamentali legati alla commerciabilità degli immobili privi di agibilità.

Secondo quanto riportato:

• Il difetto di agibilità non inibisce la commerciabilità degli edifici.
  Non esistendo specifiche prescrizioni normative che ne impediscano la vendita, un immobile senza agibilità può essere legittimamente trasferito. L’atto traslativo o divisionale è quindi perfettamente valido ed efficace, anche in assenza di qualsiasi menzione relativa all’agibilità, e ciò non comporta responsabilità disciplinare per il notaio.

• L’agibilità incide sulla commerciabilità “economica”, non su quella giuridica.
  Sebbene non ostacoli la validità della compravendita, l’assenza di agibilità può influire sul valore dell’immobile e, di conseguenza, sulla possibilità di risolvere il contratto, salvo il caso di edifici che per loro natura non possono essere ancora agibili al momento della vendita (ad esempio, fabbricati venduti al grezzo).

• Il venditore ha l’obbligo di consegnare la documentazione relativa all’agibilità.
  Ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c., il venditore deve fornire all’acquirente tutti i titoli e i documenti riguardanti la proprietà e l’uso dell’immobile, compresi quelli relativi all’agibilità. L’assenza di tale documentazione giustifica il rifiuto, da parte del promissario acquirente, di stipulare il contratto definitivo.

Lo studio evidenzia inoltre che una corretta informazione dell’acquirente è essenziale per renderlo consapevole delle conseguenze derivanti dall’acquisto di un immobile privo di agibilità.

In particolare, è importante che la parte acquirente:

• possa valutare se procedere o meno alla compravendita,

• definire il prezzo di acquisto,

• inserire eventuali clausole specifiche per tutelare la reale volontà delle parti.

Questa possibilità di scelta è fondamentale non solo per immobili destinati ad abitazione, ma per qualsiasi destinazione d’uso dell’unità immobiliare oggetto di trasferimento.

Architetto F. Giaccio
www.archgiaccio.it